Krajowy Zasób Nieruchomości – ustawa, zasady działania, finanse

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) powstała, aby stworzyć normy prawne, które sprecyzują funkcjonowanie instytucji wspierających program Mieszkanie Plus. Przyjrzymy się mechanizmom, na których będzie opierał się projekt.

Krajowy Zasób Nieruchomości – charakterystyka

Ustawa powołuje do życia Krajowy Zasób Nieruchomości, będący publiczną instytucją. Siedzibą KZN będzie Warszawa. Celem nadrzędnym ma być zarządzanie nieruchomościami Skarbu Państwa, które będą powierzone Krajowemu Zasobowi Nieruchomości. Dodatkowo mowa jest również o zakupach nowych gruntów i sprzedaży tych, które nie wpisują się w plany lub nie spełniają oczekiwań. Prezes KZN może wystąpić o przekazanie konkretnej nieruchomości do Zasobu. Do innych obowiązków organu będzie należeć:

• optymalizacja możliwości budowy mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus,
• wspieranie budownictwa socjalnego,
• pomoc dla społecznego budownictwa czynszowego,
• przygotowywanie inwestycji,
• kontrola już wybudowanych obiektów.

Dokument zobowiązuje KZN do utrzymania standardów przy doborze lokalizacji, nakłada nań obowiązek współpracy z odpowiednimi instytucjami, prowadzenie szeroko rozumianych analiz i konsultacji np. z wiodącymi ośrodkami naukowymi. Istotne dokumenty i umowy będą publikowane w biuletynie KZN.

Zarząd Krajowego Zasobu Nieruchomości

W skład Rady Nadzorczej KZN wchodzić będzie dziewięć osób:

• 5 osób zostanie nominowane przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, który też wybierze przewodniczącego,
• przedstawiciel ministra właściwego do spraw rozwoju wsi,
• przedstawiciel MON,
• przedstawiciel ministra właściwego do spraw finansów publicznych,
• przedstawiciel ministra właściwego do spraw środowiska.

Rada będzie miała wpływ na najważniejsze i najbardziej kosztowne decyzje KZN. Od niej zależy akceptacja długoterminowego planu działania, rozliczeń kwartalnych i rocznych, także ewentualne pożyczki (powyżej 4 mln. zł).

Prezes ma być wybierany w otwartym konkursie, nominację zatwierdzać będzie premier. Do jego obowiązków będzie należeć:

• podejmowanie czynności w zakresie gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu lub stanowiącymi własność KZN,
• odpowiadanie za zakup nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa,
• opracowywanie do zatwierdzenia Radzie Nadzorczej programu gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu, projektów wieloletnich strategii działania KZN, projektów rocznych planów finansowych KZN i rocznego sprawozdania finansowego i kwartalne sprawozdania z realizacji planu finansowego,
• zajmowanie się kontrolą wykorzystywania nieruchomości, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste w przetargu

Finansowanie Krajowego Zasobu Nieruchomości

KZN fundusze na funkcjonowanie będzie otrzymywał z:

• budżetu państwa w ramach dotacji celowych zawartych co roku w ustawie budżetowej, przeznaczone na realizację określonych w ustawie zadań KZN,
• dotacji z budżetu państwa o charakterze podmiotowym,
• zysku z działalności w ramach gospodarowania nieruchomościami przekazanymi Zasobowi,
• zysku z tytułu odsetek od niezagospodarowanych pieniędzy przekazanych w depozyt,
• pieniędzy uzyskanych z budżetu UE, środków płynących z zagranicy,
• dobrowolnych darowizny, wpłat czy zapisów na rzecz KZN,
• zysku ze sprzedaży własności Zasobu,
• nie wymienionych, innych zysków z działalności Krajowego Zasobu Nieruchomości, np. kar umownych.

Warto zaznaczyć, że przychodami z funkcjonowania w ramach zarządzania Zasobem są:

• zyski z najmu,
• inne zyski z działalności w ramach gospodarowania nieruchomościami będących częścią Zasobu oraz nieruchomościami zakupionymi na rzecz Skarbu Państwa.

Co może zrobić KZN z nieruchomościami?

Według dokumentu w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości można:

• zawrzeć umowę o oddanie zainteresowanej stronie w użytkowanie wieczyste,
• sprzedać nieruchomości,
• nieodpłatnie oddać jednostce samorządu terytorialnego lub przekazać w ramach aportu, do odpowiedniej spółki celowej z udziałem lokalnego samorządu,
• dokonać zamiany nieruchomości,
• zamienić nieruchomości w ramach odszkodowania, np. w wyniku wywłaszczenia.

Kto ma pierwszeństwo ubiegając się o najem według ustawy i KZN

Procedura ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy mieszkań jest mniej niż chętnych. Posiadanie nieruchomości w przeszłości nie jest dyskwalifikujące z udziału w programie Mieszkanie Plus.

Kryteria dające pierwszeństwo na liście oczekujących przedstawiliśmy na infografice:

Regulacje wobec operatów nieruchomości w ramach programu Mieszkanie Plus

Wśród zapisów nie zabrakło artykułów dotyczących deweloperów oraz firm, które będą odpowiedzialne za realizację, wynajem i całość projektu. Unormowano elementy przetargów, cechy przyszłych inwestycji jak i procedury związane z funkcjonowaniem.

Ważne! Ustawa przewidziała, że deweloper mieszkaniowy może ogłosić upadłość. W takiej sytuacji wygasa użytkowanie wieczyste, a dalsze postępowanie reguluje dokument. Najemcy, zainteresowani wykupem mieszkania, będą mogli tego dokonać po uiszczeniu odpowiednich opłat.

Koszt najmu i dojścia do własności w programie zgodne z ustawą o KZN

Maksymalna cena metra kwadratowego będzie ustalana co roku na mocy rozporządzenia Rady Ministrów. Podobnie, jak w przypadku Mieszkania dla Młodych, uwzględniane będzie położenie nieruchomości. Różnice w wysokość czynszu będzie widać na przykładzie największych miast, takich jak stolice województw, następnie gmin do nich przylegających czy tworzących metropolię i reszty regionu. Na koszt wpływ będzie miała także waloryzacja średnich kosztów budowy jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu. Oprócz tego, ustawa o KZN uregulowała też maksymalne koszty dodatkowe, których operator nie będzie mógł przekroczyć.

Opłata eksploatacyjna to kwota, którą będziemy płacić za konserwację, fundusz remontowy, prace administracyjne oraz utrzymanie części wspólnych (sprzątanie i prąd na klatkach schodowych). Jej wysokość, zgodnie z ustawą, powinna wynosić:

• Warszawa – 10 złotych za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu.
• Miasta wojewódzkie i będące siedzibą sejmiku województwa – 9 zł.
• Nieruchomości położone w innych lokalizacjach – 6,50 zł.

Oto przykładowe wyliczenie dla Warszawy, zakładające maksymalne koszty na chwilę obecną:

Ustawa o KZN reguluje sporo istotnych kwestii, związanych z zarządzaniem nieruchomości, związanych z programem Mieszkanie Plus. Oprócz podstawowych danych, określających sposób działaniu Zasobu, porusza ona także takie kwestie, jak zawiązywać umowy z deweloperami, wynajmować mieszkania osobom prywatnym oraz jak rozwiązywane będą z nimi umowy. Pełna treść ustawy dostępna jest tutaj: Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości.