1. Mieszkanie Plus
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Mieszkanie Plus dla deweloperów

Mieszkanie Plus dla deweloperów

Mieszkanie Plus dla deweloperów

5 (100%) 2


Realizacja tak ambitnego planu, jakim jest Mieszkanie Plus, bez współpracy sektora prywatnego i publicznego jest mało realna. Firmy deweloperskie będą brały w nim aktywny udział, wnosząc w nią swoją wiedzę, doświadczenie, a także zbudowane zaplecze. Jak będzie wyglądała ta współpraca i na jakich zasadach będzie się odbywać?

Nowy rządowy program Mieszkanie Plus

Program Mieszkanie Plus powstał jako odpowiedź na ogromny deficyt mieszkaniowy w naszym kraju. Dzięki ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości, rozpoczęta zostanie budowa mieszkań na gruntach Skarbu Państwa. Jej głównym założeniem jest m.in powstanie tanich mieszkań na wynajem, z możliwością dojścia do własności. Dotychczasowe programy rządowe, takie jak Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych, opierały się na dopłacaniu do kredytów hipotecznych.

W Polsce wynajem mieszkań jest nadal mało popularny, robi to jedynie 4 proc. Polaków. Na tle innych europejskich krajów, jest to bardzo niski wskaźnik. Przykładowo, w Szwajcarii jest to aż 55%, w Niemczech 48%, a we Francji 36%. W naszym kraju wciąż pokutuje przeświadczenie, że jak posiadać mieszkanie, to tylko własnościowe. Nie wszystkie rodziny jednak na to stać.

Mieszkanie Plus, z tanim najmem, powstało z myślą, o tych wszystkich, dla których kredyt hipoteczny jest poza zasięgiem finansowym. Jednocześnie zarabiają oni zbyt dużo, aby dostać od gminy mieszkanie komunalne. Preferowane mają być zatem rodziny wielodzietne, o niskich dochodach, ale zdolne do regularnego opłacania czynszu. Oczywiście o mieszkanie będą mogli ubiegać się wszyscy, ale o jego przyznaniu będą decydować kryteria pierwszeństwa, określone w ustawie i regulaminie dla konkretnej inwestycji.

Mieszkanie Plus we współpracy z deweloperami

Według prognoz, cała branża budowlana w naszym kraju będzie, w kolejnych latach dynamicznie się rozwijać. Już teraz, zajmuje siódme co do wielkości, miejsce w Europie.

Zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym, średnia liczba mieszkań, ma wzrosnąć do 2030 roku, z 363, do 435 na 1000 mieszkańców.

Jak widać poprzeczka została postawiona wysoko. Program ten składa się z trzech filarów: budowy tanich mieszkań na wynajem, wsparcia budownictwa społecznego i Indywidualnych Kont Oszczędnościowych. Oznacza to budowę prawie trzech milionów mieszkań, z czego około milion będą stanowić lokale wybudowane przy wsparciu państwa, m.im w ramach programu Mieszkania Plus.

Sposobem na tanie budownictwo mają być grunty, pochodzące z zasobów państwa lub samorządów, które na preferencyjnych warunkach będą mogli kupić deweloperzy. Ziemię pod Mieszkanie Plus przekazywać będą spółki skarbu państwa: Poczta Polska, PKP, czy Lasy Państwowe. W zamian prywatni przedsiębiorcy zobowiążą się do wynajęcia, ponad połowy mieszkań, po cenach, które określone są w rządowych rozporządzeniach.

Przed startem wielu przedstawicieli branży deweloperskiej uważało, że tak ograniczone koszty budowy nie są możliwe, a jak już, to odbiją się na pewno na jakości budynków (brakiem piwnic, wind, czy podziemnych parkingów). Okazało się to jednak nieprawdą, gdyż w mniejszych miejscowościach firmy potrafią budować w cenie nawet 3000 zł za m².

Do czego zobowiązany jest deweloper?

Każdy deweloper, zawierając umowę z Krajowym Zasobem Nieruchomości musi spełnić poszczególne kryteria dla inwestycji mieszkaniowej. Określa je ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Mowa tutaj o tym, że powierzchnia mieszkaniowa musi stanowić nie mniej niż 80% całej powierzchni użytkowej. Również nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, stanowić ma powierzchnia mieszkań na wynajem. Natomiast nie więcej niż 20% powierzchni nie ma być wyodrębniona na lokale i stanowić część wspólną.

Deweloperzy będą musieli także stosować kryteria pierwszeństwa najmu i zobowiązać się do tego, aby wysokość czynszu normowanego nie przekroczyła maksymalnej wysokości, ustalonej w przepisach. Operator mieszkaniowy, w przypadku najmu z opcją, musi wypłacić najemcy kwotę części ceny zakupu mieszkania, wpłacanej przez niego w przypadku, gdy odstąpi on od umowy. Zobowiązany jest do wyodrębnienia lokali mieszkalnych, przeznaczonych na wynajem i dokonać naboru zainteresowanych, zgodnie z przepisami ustawy.

Dzięki temu, że deweloper będzie zobowiązany do wypełnienia zobowiązań ustawowych, daje to gwarancję na to, że nieruchomości nie zostaną wyprowadzone z KZN w sposób niekontrolowany. W ustawie znajduje się przepis, który w przypadku niewypełnienia przewiduje wysokie kary dla operatora.

W momencie, gdy dojdzie do drastycznego naruszenia umów, to możliwe jest rozwiązanie umowy z beneficjentem tych nieruchomości, na którego zostało przeniesione w formule przetargowej prawo użytkowania wieczystego. Daje to najemcy ochronę przed nadmiernym czynszem i przed możliwością sprzedaży tych mieszkań wcześniej, niż jest to określone w ustawie. Czynsze natomiast będą co roku ustalane w rozporządzeniu Rady Ministrów.

Na co liczyć mogą deweloperzy?

Krajowy Zasób Nieruchomości będzie przekazywał w użytkowanie wieczyste nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego w trybie przetargów. Jednak KZN zawsze będzie musiało uzyskać na to zgodę od ministra właściwego ds. budownictwa i zrobić to według określonych warunków.

Deweloper biorący udział w przetargu, nie będzie musiał wykładać środków finansowych na zakup nieruchomości. Jak zatem ma to wyglądać? Operator mieszkaniowy będzie wpłacał 20 – 30% wartości nieruchomości, która wyceniona zostanie już wcześniej, przed ogłoszeniem przetargu. Natomiast pozostałe części spłacone zostaną przez niego w ratach. To ma sprawić, że cała inwestycja ma być bardziej atrakcyjna biznesowo.

Do tego w każdym z budynków, część mieszkań deweloper będzie mógł przeznaczyć na cele komercyjne, czyli ustanowić czynsz według własnych wyliczeń lub zbyć takie mieszkanie. Na wynajem, z dojściem do własności i ochroną lokatora, ma być przeznaczone 50% powierzchni, poza częściami wspólnymi. Pozostałe 50% będzie przeznaczone na cele komercyjne.

Deweloperzy nie zarobią na tym projekcie dużo, może to być nawet mniej niż 10%, jednak zyskają absolutny spokój inwestycji. Dzięki temu, że ryzyko deweloperskie ograniczone jest do minimum, a to wszystko za sprawą finansowania całego projektu i wykupienia wszystkich mieszkań przez BGK Nieruchomości (który zarządza funduszem odpowiedzialnym za część komercyjną tego programu, jednej ze składowych Narodowego Programu Mieszkaniowego). Na pewno dla mniejszych firm, taki kontrakt może być okazją wejścia na rynek, w szczególności, że znają oni lokalne uwarunkowania.

Jakie jest zainteresowanie deweloperów Mieszkaniem Plus?

Zainteresowanie deweloperów Mieszkaniem Plus jest spore. Do BGK Nieruchomości wpłynęło dużo ofert, szczególnie od tych średnich i mniejszych przedsiębiorców. Dlaczego wielcy potentaci nie są zainteresowani tym programem? Duże firmy budowlane działają głównie w największych miastach, uznały takie tanie budownictwo za mało zyskowne i możliwe, że nie chcą się rozdrabniać.

BGK Nieruchomości nie chce, aby deweloperzy w ramach tego programu zarabiali duże pieniądze. W żaden sposób nie zrealizują oni tak dużych marż, jak w sprzedaży detalicznej. Mieszkanie Plus nie zainteresuje większych firm, ale może stanowić szansę na wybicie się tych mniejszych. Jak na ten moment BGK Nieruchomości ma do dyspozycji 5 mld zł, jednak cały potencjał inwestycyjny może docelowo wynieść nawet kilkadziesiąt miliardów złotych.

Zaangażowanie sektora prywatnego w realizację tak długoterminowego i skomplikowanego projektu, jakim jest Mieszkanie Plus, jest bardzo korzystną decyzją. Daje szansę na rozwój mniejszych, lokalnych firm budowlanych. Ale przede wszystkim, bez takiego wsparcia, realizacja tego programu byłaby mało realna.

Facebook